Comment fonctionne une hypothèque au Canada : versements, termes et coûts réels
Une hypothèque est habituellement la plus grosse dette d’un ménage, et son vocabulaire rend les offres plus difficiles à comparer qu’elles ne devraient l’être. Ce guide explique les principales notions pour les emprunteurs canadiens, afin que vous puissiez lire une offre et poser de meilleures questions à votre prêteur.
L’amortissement et le terme sont deux choses différentes
L’amortissement est le temps qu’il faudrait pour rembourser toute l’hypothèque, souvent 25 ans. Le terme est la durée de votre taux et de vos conditions actuels, souvent cinq ans. À la fin d’un terme, vous devez encore la majeure partie du solde et vous renouvelez, habituellement à un nouveau taux. C’est pourquoi il est utile de connaître votre solde au renouvellement, et pas seulement votre versement.
La capitalisation à taux fixe
Au Canada, les hypothèques à taux fixe se capitalisent au plus deux fois par année, alors que les hypothèques à taux variable et la plupart des hypothèques américaines se capitalisent chaque mois. Au même taux affiché, cela donne un versement légèrement plus bas. Pour 480 000 $ à 4,79 % sur 25 ans, le versement mensuel est d’environ 2 734,60 $ avec une capitalisation semestrielle et d’environ 2 747,62 $ avec une capitalisation mensuelle. Une calculatrice américaine peut donc vous donner le mauvais chiffre.
Les versements accélérés
Un versement ordinaire aux deux semaines est calculé pour 26 versements par année : il fait donc peu économiser. Un versement accéléré aux deux semaines correspond exactement à la moitié du versement mensuel, toujours payé 26 fois par année, ce qui revient à un versement mensuel de plus chaque année. Dans l’exemple ci-dessus, cela raccourcit l’hypothèque de 25 ans à environ 21 ans et 6 mois et fait économiser environ 53 697 $ d’intérêts, si le taux reste le même tout du long.
Mise de fonds et assurance
Une plus grande mise de fonds signifie une plus petite hypothèque et moins d’intérêts. Au Canada, une mise de fonds inférieure à 20 % exige généralement une assurance prêt hypothécaire. La prime est un pourcentage de l’hypothèque et s’y ajoute habituellement : vous payez donc aussi des intérêts sur celle-ci. Les mises de fonds minimales et les primes changent ; confirmez les règles en vigueur auprès de votre prêteur.
Les coûts au-delà du versement
Être propriétaire coûte plus que le versement hypothécaire. Prévoyez :
- L’impôt foncier et l’assurance habitation.
- Les services publics et l’entretien régulier. Les toitures et les fournaises s’usent selon leur propre calendrier.
- Les frais de clôture, qui comprennent souvent les honoraires du notaire ou de l’avocat, les droits de mutation (la « taxe de bienvenue » au Québec), l’inspection et le déménagement.
Un repère courant est de garder les coûts de logement sous environ le tiers de votre revenu mensuel brut, mais le meilleur test reste votre propre budget. Les prêteurs peuvent aussi vérifier si vous pourriez assumer un taux plus élevé que celui qui vous est offert.
Avant de signer
- Demandez quel montant supplémentaire vous pouvez rembourser par anticipation chaque année sans frais.
- Demandez comment la pénalité est calculée si vous rompez l’hypothèque avant la fin du terme.
- Calculez le versement à un taux d’un ou deux points plus élevé pour voir ce que le renouvellement pourrait donner.
- Gardez un fonds d’urgence après la mise de fonds et les frais de clôture.
À essayer : Faites vos propres calculs avec la calculatrice hypothécaire gratuite, puis suivez vos vrais paiements avec le suivi hypothécaire.
Ce guide donne des renseignements généraux sur le budget au quotidien. Il ne constitue pas un conseil financier, fiscal ou juridique. Les règles, les plafonds et les taux changent : consultez les sources officielles ou un professionnel qualifié pour votre situation.
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